Invertir en bienes raíces ha sido durante décadas una de las estrategias más utilizadas por los chilenos para proteger y hacer crecer su patrimonio. Sin embargo, con los cambios económicos, las tasas hipotecarias y la inflación, muchos se preguntan: ¿sigue siendo rentable invertir en departamentos en pleno 2025? ¿Habría sido mejor hacerlo hace 5 años atrás?
En este artículo, comparamos el rendimiento de una inversión inmobiliaria realizada en el año 2020 con una compra equivalente en la actualidad año 2025. Además, proyectamos la posible rentabilidad futura del 2030, considerando las condiciones actuales del mercado.
¿Qué pasaba en el mercado inmobiliario chileno en 2020?
En plena pandemia, el mercado inmobiliario mostraba una leve contracción. Las tasas hipotecarias estaban en mínimos históricos, y los precios de los departamentos – medidos en UF – eran considerablemente más bajos que hoy. En comunas de clase media como San Miguel, Estación Central, Macul o La Florida, era posible adquirir un departamento de 2 dormitorios y 2 baños por 2.600 a 3.000 UF.
Ejemplo real:
- Precio estimado en año 2020 – Valor: 2.800 UF
- Valor UF promedio en año 2020 – era $29.070 CLP
- Precio en pesos: ≈ $81.396.000 CLP
Esa misma propiedad, comprada con pie del 10 % y crédito en UF, habría generado hoy una apreciación importante, tanto en UF como en CLP.
¿Cuánto vale esa misma propiedad hoy, en 2025?
En la actualidad, el valor de la UF bordea los 39.200 CLP, y los departamentos similares se transan entre 3.300 y 3.600 UF, dependiendo de la comuna, el año de construcción y la conectividad, por lo tanto, tenemos:
Valor actualizado (2025):
- 3.450 UF (valor promedio del departamento en UF) × 39.200 CLP ( valor de la UF) ≈ 135.240.000 CLP Precio del departamento.
Esto representa:
- +650 UF de ganancia (≈ +23 %)
- En CLP: ≈ +54 millones de pesos (≈ +66 %)
Claramente, quien compró en 2020 no solo protegió su inversión contra la inflación, sino que también obtuvo una sólida plusvalía.
¿Qué pasa si compras hoy en 2025?
Aunque los precios han subido, muchos expertos coinciden en que el mercado sigue ofreciendo oportunidades, especialmente para quienes invierten a largo plazo. En comunas de clase media o incluso en Santiago Centro, todavía es posible encontrar departamentos nuevos de 2D/2B por 3.200 a 3.600 UF, dependiendo del proyecto.
Supuestos de inversión actual:
- Compra actual: 3.550 UF
- Valor UF hoy: 39.200 CLP
- Precio en CLP: ≈ 139.160.000 CLP
- Pie estimado (10 %): 355 UF ≈ 13.9 millones CLP
- Crédito hipotecario: 3.195 UF
- Dividendo mensual: entre $480.000 y $570.000 CLP, dependiendo de la tasa y el subsidio aplicado.
Proyección a 2030: ¿cuánto podrías ganar?
Considerando un crecimiento conservador del 5 % anual en UF, y una inflación del 3 % anual, la inversión actual podría valorizarse de la siguiente forma:
Estimación 5 años después (2030):
- Precio estimado en UF: 3.550 UF → 4.550 UF (+28 %)
- UF ajustada a inflación (≈ +16 %): 45.472 CLP
- Precio futuro en CLP: 4.550 × 45.472 = ≈ 207.900.000 CLP
Esto equivale a:
- +1.000 UF de ganancia neta
- +68 millones CLP en ganancia en pesos
- Rentabilidad total en CLP ≈ +49 %
¿Es mejor haber invertido en 2020 o invertir hoy?
| Año de compra | Precio en UF | Precio en CLP | Precio de venta estimado | Rentabilidad |
| 2020 | 2.800 UF | $81.400.000 | $135M–$141M (2025) | +66 % CLP |
| 2025 | 3.550 UF | $139.160.000 | $207.900.000 (2030) | +49 % CLP |
En resumen:
- Sí, era mejor haber comprado en 2020, aprovechando tasas bajas y precios menores.
- Sin embargo, 2025 sigue siendo un buen momento, ya que la UF continúa en crecimiento y la demanda habitacional se mantiene fuerte, impulsando el valor futuro de los activos.
¿Qué tener en cuenta antes de invertir hoy?
- Revisa el valor UF/m² en distintas comunas. Hay zonas con alto potencial de plusvalía aún no saturadas.
- Evalúa tu capacidad de financiamiento. Usa simuladores de crédito y aprovecha subsidios si calificas.
- Proyéctate al menos 5 años. Las inversiones inmobiliarias necesitan tiempo para mostrar rentabilidad real.
- No subestimes el arriendo. Mientras mantienes la propiedad, puedes generar flujo pasivo mensual.
Inversión inmobiliaria: una decisión estratégica
La evidencia es clara: quienes compraron en 2020 ya están cosechando frutos. Pero quienes inviertan hoy, en 2025, aún pueden esperar retornos atractivos si se proyectan a mediano y largo plazo.
Invertir en departamentos sigue siendo una forma eficaz de protegerse de la inflación, construir patrimonio y generar ingresos pasivos. Lo más importante no es cuándo entraste al mercado, sino cuánto tiempo permaneces en él.
