Si estás pensando en invertir en Chile, una de las preguntas clave es: ¿Qué alternativa ofrece mejor rentabilidad en cinco años? ¿Comprar un departamento entregando un pie del 20%, o invertir ese mismo monto en el índice bursátil S&P 500?
A continuación, analizamos ambos escenarios – con una propiedad en una comuna de clase media en Chile y una inversión en el S&P 500 – proyectamos rendimientos, considerando también los gastos operacionales y tributarios.
Escenario 1: Inversión Inmobiliaria con apalancamiento del 80% (Departamento de $120 millones)
Supuestos:
- Valor del departamento : $120.000.000 CLP
- Pie entregado : 20% → $24.000.000
- Crédito hipotecario : 80% → $96.000.000
- Plazo de inversión : 5 años
- Valor UF actual (2025) : $38.000 CLP
- Apreciación anual estimada : 4% (del inmueble)
- Gastos operacionales iníciales:
- Notaría, tasación, estudio de título, etc. : $1.000.000
- Comisión corredor y otros : $2.000.000 – (Total gastos 3M)
Proyección del Valor del Inmueble en 5 Años
Valor futuro = $120.000.000 × (1,04)^5 = $146.000.000 aprox.
Considerando el crédito:
Durante estos 5 años pagarás principalmente intereses. Supongamos:
- Dividendo mensual promedio: $750.000
- Total pagado en 5 años: $750.000 × 60 = $45.000.000
De eso, sólo unos $7-8 millones corresponderán a amortización del capital (resto son intereses al banco ib).
Venta del Departamento (Año 5)
- Valor estimado de venta : $146.000.000
- Capital restante por pagar al banco: $88.000.000 (96M del crédito -8M en ib)
- Utilidad bruta estimada : $146.000.000 – $88.000.000 = $58.000.000
Luego, descuentas:
- Gastos de corretaje, escritura, etc.: $3.000.000
- Impuesto por ganancia de capital si aplica (D.L. N°824): Exento, si es tu única propiedad o se mantiene bajo ciertos límites (ver en otro de mis artículos)
Resultado final:
Utilidad neta estimada en 5 años: $55.000.000.-
Inversión inicial total:
- Pie: $24.000.000
- Gastos operacionales: $3.000.000
- Total: $27.000.000
Rentabilidad estimada: 203% en 5 años (~24% anual compuesto)
Escenario 2: Inversión en el S&P 500 con el mismo capital ($27 millones)
Supuestos:
- Inversión inicial: $27.000.000 CLP
- Conversión a USD: ≈ USD $29.000 (supuesto USD/CLP = 930)
- Rendimiento promedio S&P 500 últimos 50 años: 10% anual compuesto
- Comisiones: 0,5% anual (ETF o Broker extranjero)
Proyección en 5 Años:
Valor futuro = $29.000 × (1,10)^5 = $46.825 USD aprox.
Convertido a CLP, dólar estimado conservador = $46.825 × 930 ≈ $43.545.000 CLP
Consideraciones tributarias:
- Ganancia de capital tributa bajo régimen de renta global complementaria en Chile.
- Ganancia estimada: $43.545.000 – $27.000.000 = $16.545.000
- Impuesto estimado (tramo medio): entre 15% a 20% sobre utilidad.
Resultado neto aproximado: $43.545.000 – $2.800.000 (impuestos) = $40.745.000
Comparativa Final
| Concepto | Inmobiliaria | Inversión S&P 500 |
| Inversión inicial total | $27.000.000 | $27.000.000 |
| Valor final estimado | $82.000.000 (activos netos) | $40.745.000 |
| Utilidad neta estimada | $55.000.000 | $13.745.000 |
| Rentabilidad compuesta anual | ~24% | ~8,8% |
| Riesgo | Bajo (activo físico) | Medio-alto (volátil) |
| Liquidez | Baja | Alta |
En Resumen: ¿Cuál Conviene Más?
Si bien la inversión en el S&P 500 ha mostrado ser históricamente estable y rentable, en este escenario específico, invertir en un departamento con crédito hipotecario en una comuna de clase media, genera un apalancamiento financiero significativo, permitiendo obtener una utilidad casi cuatro veces mayor que la del S&P 500 en el mismo periodo.
El poder del apalancamiento (usar dinero prestado para invertir) en bienes raíces, sumado a la valorización constante de la propiedad, transforma una inversión moderada en un resultado sólido a 5 años, especialmente en zonas urbanas con alta demanda.
Recomendación Final:
- Si tienes perfil conservador, tolerancia baja al riesgo y acceso a crédito hipotecario, el mercado inmobiliario puede ser una excelente alternativa de inversión apalancada.
- Si prefieres liquidez, diversificación internacional y menor compromiso financiero, el S&P 500 sigue siendo una opción sólida a largo plazo.
